8月26日在北京科技大学体育馆,某财经媒体的活动上,房产投资领域的“教主”欧成效说中国的楼市泡沫是刚性的,不同于其他的泡沫,在我面对P2P跑路、信用租房变贷款等问题的时候,房价这个东西一直很坚挺,很刚性!

问:10年前,美国房价泡沫为何破灭?

为什么房价难以撼动?

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虽然现在无论从哪个角度看,楼市的形式都是很严峻的,但是房价并没有想象中的那样一溃千里。其实这病是不是说房价没有泡沫,这是现在这个泡沫不会破也不能破。

10年前,美国房地产走向了几近极度繁荣的顶峰上,可是,立即又跌入极度萧条之中,房产平台上,哀声遍野,被投资者、房产商和金融机构不断往里吹气的房地产市场,泡沫破裂了,并引发了美国的金融危机,后来,业界和有识之士经过分析和思考认识到,当时的金融创新走出的不成熟步伐和次贷危机的发生,虽然对房地产泡沫的破灭有非常重要的影响,但是,当时房地产市场本身所存在的问题是最直接的原因。

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那么,2008年金融危机之前,美国房地产市泡沫是怎么吹起来的呢?

房价难以撼动的原因有很多,首先是每年人口的流动催生了大城市的房价上涨。全国每年有近1000万的大学毕业生,这些毕业生基本上都会涌入大城市,这里面主要是一线城市和二线核心城市,很少有人愿意回到家乡的三四线小城市去。

原来,房地产泡沫启动的最早根源,是美国房地产市场发展的不均衡性。美国的一些区域房地产开始走进繁荣状态,房产价格开始大幅波动,房价越来越高,而一些地方房价却在低位运行,当美国全国房价在2003年至2004年间,涨幅为13%时,而密歇根州涨幅仅为4%,亚利桑那州涨幅为35%,但是,加利福尼亚州的涨幅的涨幅却数倍领先于全美。到2005年,在旧金山湾区,一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。

这部分人来到大城市就是为了希望通过奋斗能在城市中留下了,获得一席之地,自然不会轻易离开…

奇怪的是,该地区房价上涨,并非是人口增加和收入增加,比如,当时的加利福尼亚州,其房价已经数倍于全国平均值时,但是
,当时该州民众的收入增幅,比美国其他地区要低,而人口增长率并不高。再如,旧金山半岛20世纪70年代的人口增长与全国增长的幅度大体持平,甚至有些地方还低些,然而,其房价同期却上涨了近4倍。

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实际上,房价上涨的因素主要在于土地的价格。当时,在在芝加哥,每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元,在纽约约为350,000美元,而在旧金山则接近700,000美元!旧金山的房价当然就高上去了。

还有大量的农村青年,新一代农村青年很少有人会继续和土地打交道了,都走进城市进行务工,无论是进厂,还是做服务业,或者自己做生意,都将会使得这些人心理发生改变,不在执着于农村的一模三方地,更多的则是考虑如何进行在城市中购房安家,最不济也是得回到自己家乡小城市购房。

再看看加利福尼亚州,20世纪70年代,开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规,禁止在开阔地上建房,为的是“保护空地”“保护耕地”“保护环境”,或者是保护“历史遗迹”,都是政策性的,是政治方面的措施,并且,这种对土地建房的限制,逐年扩大,加利福尼亚州的土地也越来越显得紧张了,土地资源成为稀缺品,这就推动了土地价格上涨,新建的和在建的各种房屋,越来越贵,成了“百万豪宅”。

还有一部分购房需求来自于改善型需求,对于有房一族,目光则聚焦在如何更换更好的房子,改善自己的居住条件,面积不够住、环境不够好、配套不够完善、教育资源不好,这些都会成为改善购房的理由。

而自20世纪70年代开始,从加利福尼亚州沿海岸各县的土地限建和土地稀缺的消息,就广泛传播到全国各地,房地产价格在各地应声飙升,高房价的旋风越刮越大,而管理措施和限制政策而陆续出台。而限制的名目越来越多,当时在美国各地出台陆续出台如区块划分、建筑许可限制、农用地保护制度、建筑物高度限制、最小地块面积规定和遗迹保护限制等。而限制越来多,土地越稀缺,房价就升得越快,房地产业格外“繁荣”,而数倍甚至数十倍升高的房价,本来是住房需求的民众所承受不了的,但因为“缺乏管理”,房价一直在上升,就有了溢价的投资价值,所以,系列现实中,高房价仍被大多数民众所接受。

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而当开放商有利润,管理部门有了权力和利益,买房者有预期利润,税收也增加,房产和房价,就成了互动推高而惯性运转的轮子,转快了就停不下来了。

还有一个关键因素就是中国的人口需求很旺盛,好的区域想要买房的人会很多,但是可交易的房屋越来越少,这样的情况下只能是房屋价格越来月贵啊,这就是为什么一调控后,短时间把购房需求抑制,过一段时间购房人数是之前的几倍后,可交易的房却越来越少,房价不涨都难的原因了。

后来,服务于房产“创新”金融工具,本来是降低购房门槛,使得低收入者或本来无力购房者,也能借助“创新”工具而加入到购房大军之中,“创新”金融产品,如零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等,成了继续推高房价的新工具,以至于出现了贷款人可以重新以新的贷款来代替旧贷款的“再融资兑现”工具出现,而但当利率重新步入上行轨道,工具开始“失灵”,贷款人违约率开始上升,之后大幅提升,而房产金融的“庞氏骗局”最后就再也骗不下去了,房产泡沫也就被刺破了。

年轻人结婚更是离不开房子,大多丈母娘都要求有房,因为从买房到拿房,要几年的时间,算上装修时间就不得了啦,所以早点买房才能早点住进去。

奥地利经济学派的代表人物、斯坦福大学的经济学家托马斯·索维尔专门为大众撰写了一本经济学通俗读物《房地产的繁荣与萧条》就是为大众解释那一场房地产的“大崩溃”,上面的介绍就是根据书中的分析而简述的。

一个区域慢慢成熟后,大多都是刚性住房了,可交易的房屋本来就少了,大家都转向租房了,租房价格一下就大涨起来了,这个时候,很多人就会觉得还是买房划算。

美国房地产泡沫被刺破的历史教训是值得重视的,应该认识到:土地市场在行政干预下产生的价格扭曲,会从土地传导至房地产市场,并使房地产价格出现“欲抑还涨”的虚假繁荣,而购房者对于房价升高的预期使刚性需求的事实被掩盖了,房价下跌预期难以出现,价格惯性上涨就停不下来,危机就形成了。而且,金融机构为了分享房价上涨的利润,积极创造了“创新”金融工具,热心撮合购房者和卖房者取得交易。而当新型融资工具无法遮掩,工具无法再使用,“骗局”就忽悠不下去了,接下去就不然被刺破,而破裂的气泡,将炸损经济正常运行的轨道,引发金融甚至经济危机。

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十年前美国房价的泡沫破灭,是房价的快速上涨和人们的收入增加不相适应是有关的。

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2000年后美国房价开始迅速攀升,攀升的过程当中很多人看到了投资回报和短期的一个获利的可能性。所以买房的蜂拥而至。以至于到后来即使不能够还清本金的,只要能还利息的都可以买房了。那当市场稍稍有一些风吹草动,尤其是人们对收入的预期有一些影响的时候放假的泡沫也就开始破灭了。最早发现房地产市场有问题的就是很多人没有工作机会了,他的收入不能够有预期增加的可能了。而更明显的是,市场上房子将不再好卖了。那样很多人就开始不给房子继续按揭还款了,连利息他也不愿意偿还了。不是没有钱就是转手不了。

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房地产市场在2007年突然就停滞下来了,交易量大大的萎缩,而断供的情况却不断的增加。因为很多购买房子的人,他是零首付的,而且在归还房子本金这一点上面,他可以有气球贷。什么叫气球贷?也就是只要你认账,你这个月还不出利息都不要紧,银行把那个利息放到本金里去,等借款人有了钱了再来还。结果就算是这样,借款人也没有钱,因为他没有工作了。

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2007年到08年的美国房价泡沫破裂,这个危机影响是相当大的。当时很多人既丢了工作,又丢了房子,整个家庭被洗劫一空。除了债务,不剩下任何一点东西。那那些破产的人只能去到马路上。所以这些人一直到今天还有很多睡在路边帐篷里,是睡在自家的汽车里。个人信用破产,在哪个国家在哪个社会里都不是一件轻松的事情。

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所以题主说的是为什么会破灭,有两点,第一,房价实在太高了,第二,很多人的收入出现问题了,也就是工作没了,收入也没了。

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危机特征

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全球“次级抵押贷款危机”,由美国次级抵押贷款市场动荡引起的金融危机。一场因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。

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引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在前几年美国住房市场高度繁荣时,次级抵押贷款市场迅速发展,甚至一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款,这就为后来次级抵押贷款市场危机的形成埋下了隐患。

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部分欧美投资基金遭重创

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伴随着美国次级抵押贷款市场危机的出现,首先受到冲击的是一些从事次级抵押贷款业务的放贷机构。今年初以来,众多次级抵押贷款公司遭受严重损失,甚至被迫申请破产保护,其中包括美国第二大次级抵押贷款机构———新世纪金融公司。

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同时,由于放贷机构通常还将次级抵押贷款合约打包成金融投资产品出售给投资基金等,因此随着美国次级抵押贷款市场危机愈演愈烈,一些买入此类投资产品的美国和欧洲投资基金也受到重创。

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以美国第五大投资银行贝尔斯登公司为例,由于受次级抵押贷款市场危机拖累,该公司旗下两只基金近来倒闭,导致投资人总共损失逾15亿美元。此外,法国巴黎银行9日宣布,暂停旗下三只涉足美国房贷业务的基金的交易。这三只基金的市值已从7月27日的20.75亿欧元缩水至8月7日的15.93亿欧元。

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可能影响全球经济增长

更为严重的是,随着美国次级抵押贷款市场危机扩大至其他金融领域,银行普遍选择提高贷款利率和减少贷款数量,致使全球主要金融市场隐约显出流动性不足危机。9日,在法国巴黎银行宣布暂停旗下三只基金的交易后,投资者对信贷市场的担忧加剧,导致欧洲和美国股市大幅下跌。其中,纽约股市道琼斯30种工业股票平均价格指数比前一个交易日下跌387.18点,收于13270.68点,跌幅为2.83%。

市场分析人士指出,美国次级抵押贷款市场危机如果进一步升级,并扩大至更多金融领域,将会导致全球金融市场出现更加剧烈的动荡。而且,危机如果影响到美国经济增长的主要动力———个人消费开支,则会对美国乃至全球经济增长造成不利影响。

欧美日央行紧急出手应对

面对已经形成甚至有扩大趋势的美国次级抵押贷款市场风暴,美国、欧元区和日本的中央银行正积极行动,希望通过向货币市场提供巨额资金恢复投资者信心,保持金融市场稳定。欧洲中央银行8月9日宣布,向相关银行提供948亿欧元的资金。8月10日,欧洲中央银行再次宣布向欧元区银行系统注资610亿欧元,以缓解因美国次级抵押贷款危机造成的流动性不足问题,并稳定信贷市场。美联储下属的纽约联邦储备银行于9日向银行系统注入240亿美元资金。日本中央银行8月10日宣布,向日本货币市场注入1万亿日元的资金。

发生在美国的次级债危机犹如风暴云团,不仅令道指持续跳水,欧洲三大股市指数、日经指数、恒生指数也纷纷出现了暴跌行情。

为了防止危机进一步蔓延,有统计称,短短48小时内世界各地央行已注资超过3200亿美元紧急“救火”。

影响

次贷危机从2007年8月全面爆发以来,对国际金融秩序造成了极大的冲击和破坏,使金融市场产生了强烈的信贷紧缩效应,国际金融体系长期积累的系统性金融风险得以暴露。次贷危机引发的金融危机是美国20世纪30年代“大萧条”以来最为严重的一次金融危机。起源于美国的这次次贷危机正波及全球,全球金融体系受到重大影响,危机冲击实体经济。中国也受到次贷危机的影响。

金融工具过度创新、信用评级机构利益扭曲、货币政策监管放松是导致美国次贷危机的主要原因。美国政府采取的大幅注资、连续降息和直接干预等应对措施虽已取得一定的成效,但未从根本上解决问题。由此给我们带来的启示是:金融调控政策必须顺应经济态势,符合周期性波动规律;应在加强金融监管、健全风险防范机制的基础上推进金融产品及其体系创新;应抓住有利时机,鼓励海外资产并购,优化海外资产结构,分散海外资产风险。